Premessa

La Legge di Bilancio 2025 (n. 207/2024) introduce importanti novità per chi intende cambiare abitazione principale senza perdere i benefici fiscali. Tra le modifiche più significative c’è l’estensione a due anni del termine per vendere l’immobile precedentemente acquistato come prima casa. Questo aggiornamento, che modifica il D.P.R. n. 131/1986, mira a incentivare il mercato immobiliare e a facilitare il passaggio a una nuova abitazione principale.

Estensione del termine: cosa cambia?

Grazie alla nuova normativa, i contribuenti avranno a disposizione due anni, anziché uno, per vendere l’ex prima casa e mantenere l’agevolazione fiscale sull’imposta di registro ridotta al 2%. Una misura che offre maggiore flessibilità a chi si trova a gestire il passaggio tra una casa e l’altra.

Benefici Fiscali: i requisiti da rispettare

È importante sapere che i benefici fiscali decadono se l’immobile acquistato come prima casa viene trasferito entro cinque anni dall’acquisto. Tuttavia, questa penalità può essere evitata se si acquista una nuova abitazione principale entro due anni dalla vendita. Attenzione: il nuovo immobile deve essere acquistato in piena proprietà e non tramite diritti parziali come usufrutto o abitazione.

Quali immobili sono inclusi?

Le agevolazioni fiscali continuano ad applicarsi agli immobili appartenenti alle categorie catastali:

• A/2: abitazioni di tipo civile,
• A/3: abitazioni di tipo economico,
• A/4: abitazioni di tipo popolare,
• A/5: abitazioni ultra-popolari,
• A/6: abitazioni rurali,
• A/7: villini,
• A/11: abitazioni tipiche dei luoghi.

Sono ammesse anche pertinenze come cantine, autorimesse e tettoie (C/2, C/6, C/7), ma limitatamente a una per categoria. Rimangono escluse invece le abitazioni di lusso, ovvero quelle accatastate come A/1, A/8 e A/9.



Fondo di Garanzia per la prima casa: novità fino al 2027

La manovra interviene anche sul Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap, con una nuova finestra temporale valida fino al 31 dicembre 2027. Le garanzie sui mutui, fino a 250.000 euro, sono riservate a:

• Giovani coppie;
• Nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• Giovani sotto i 36 anni;
• Conduttori di alloggi popolari.

I mutui garantiti possono essere utilizzati anche per lavori di ristrutturazione e per miglioramenti energetici dell’abitazione.

Queste modifiche rappresentano un passo avanti importante per agevolare i cittadini, specialmente i giovani e le famiglie, nell’acquisto e nella gestione della prima casa.