Premessa

Il DDL di bilancio per il 2024, prevede che, in caso di cessione dell'immobile nei successivi 10 anni dalla fine dei lavori agevolati con il superbonus,

• da parte delle persone fisiche:
• si applica l’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza quest'ultima essendo determinata secondo criteri appositi.

Esclusione

dalla nuova tassazione sulle plusvalenze rimarrebbero esclusi:

• gli immobili acquisiti per successione
• gli immobili adibiti ad abitazione principale dal cedente/dai suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione (o, qualora, tra la data di acquisto/costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo).

Entrata in vigore

A partire dagli atti di compravendita stipulati dal 1/01/2024, la vendita di dette unità immobiliari nei successivi 10 anni dalla conclusione dei lavori superbonus genererebbe una plusvalenza imponibile:

• indipendentemente dall'anzianità del possesso dell'immobile (anche ultrannuale) e
• anche qualora i lavori siano stati effettuati dai proprietari, ma anche nel caso siano stati effettuati dagli “altri aventi diritto”; in altre parole, anche nel caso in cui le spese per gli interventi siano state sostenute dai detentori degli immobili (familiari conviventi, locatari, comodatari) i quali hanno fruito della detrazione fiscale, la vendita nei 10 anni dell’unità immobiliare genererebbe una plusvalenza tassata in capo al possessore.

Condizioni per l'applicazione della tassazione

La tassazione scatterebbe: per il solo fatto di aver eseguito interventi per i quali si è fruito del superbonus (sia per lavori con detrazione 110%, che per 90% o 70%) indipendentemente che si sia fruito della detrazione in dichiarazione dei redditi o si sia optato per la cessione del credito/sconto sul corrispettivo, ex art. 121 del DL 34/2020.

Determinazione della plusvalenza: costi inerenti e rivalutazione Istat.

Con riguardo alle modalità di determinazione dei costi inerenti queste variano a seconda delle casistiche.

Resta fermo che per gli stessi immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, come sopra determinato, è rivalutato in base alla variazione ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.