Cedolare secca non applicabile se l’inquilino è una impresa
Cedolare secca: esclusa se l’inquilino è un’impresa
Cos’è
La cedolare secca è un regime opzionale sostitutivo dell’IRPEF e delle relative addizionali sui canoni di locazione abitativa.
Aliquote
- 21% per contratti a canone libero
- 10% per contratti a canone concordato (Comuni ad alta tensione abitativa)
Chi può aderire
- Solo persone fisiche proprietarie di immobili abitativi (cat. da A1 ad A11, esclusa A10)
- L’immobile deve essere locato al di fuori dell’attività d’impresa o professione
Non ammessa se...
- L’inquilino è un’impresa o un professionista
- Anche se l’alloggio è destinato ad abitazione di dipendenti o collaboratori
- Lo ha ribadito il MEF (settembre 2025) e l’ Agenzia delle Entrate
Eccezioni
- Contratti con enti o cooperative che sublocano a studenti
- Contratti con Comuni che destinano gli immobili a uso abitativo sociale
Fonti: D.Lgs. 23/2011, art. 3 · MEF risposta 24/09/2025 · Agenzia delle Entrate · Cass. ord. n. 12395/2024
Il sistema di tassazione dei canoni di locazione "Cedolare secca"
La cedolare secca è un sistema alternativo all’IRPEF che consente ai proprietari di abitazioni di pagare un’imposta fissa sul canone di affitto (21% o 10%) in cambio della rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone.
🚫 Quando non si può applicare
Non tutti i contratti possono accedere alla cedolare secca.
Il
Ministero dell’Economia (MEF), con chiarimento del
24 settembre 2025, ha ribadito che
non è possibile scegliere questo regime se
l’inquilino è un’impresa o un professionista, anche quando l’immobile viene usato come abitazione per dipendenti o collaboratori.
La motivazione è che, in questi casi, il contratto è stipulato nell’ambito dell’attività d’impresa e quindi non rientra nelle finalità “abitative” richieste dal D.Lgs. 23/2011.
⚖️ Cosa dice la Cassazione
Alcune sentenze della Corte di Cassazione (come l’ordinanza n. 12395/2024) avevano lasciato intendere che la cedolare potesse applicarsi anche in questi casi. Tuttavia l’Agenzia delle Entrate e il MEF non hanno recepito quell’interpretazione, mantenendo la linea più restrittiva in attesa del pronunciamento delle Sezioni Unite.
✅ Quando resta ammessa
La cedolare secca resta applicabile se:
- il locatore è una persona fisica che affitta un’abitazione privata (categorie da A1 ad A11, esclusa A10);
- il contratto è ad uso abitativo, non connesso ad attività economica;
- l’inquilino è una persona fisica, oppure un ente o cooperativa che subloca a studenti o cede l’immobile al Comune per finalità sociali.
💡 In sintesi
Situazione Cedolare secca ammessa?
Affitto a persona fisica ✅ Sì
Affitto a impresa o professionista ❌ No
Affitto a cooperativa per studenti ✅ Sì
Affitto a Comune per emergenza abitativa ✅ Sì
