Dal terzo immobile locato scatta l'obbligo di partita i.v.a.

Premessa

Dal 1° gennaio 2026 la disciplina delle locazioni brevi è stata oggetto di rilevanti modifiche normative. Le novità incidono non solo sul trattamento fiscale dei redditi, ma anche sulla qualificazione dell’attività, sugli adempimenti obbligatori e sulla conformità degli immobili sotto il profilo edilizio e della sicurezza.

Di seguito una informativa rivolta a proprietari e locatori di comprendere correttamente il nuovo quadro normativo.

1. Cosa si intende per locazione breve

Rientrano nella nozione di locazione breve i contratti che presentano congiuntamente le seguenti caratteristiche:

• hanno ad oggetto immobili ad uso abitativo;
• hanno una durata non superiore a 30 giorni;
• sono stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa;
• possono includere servizi accessori essenziali (pulizia dei locali, fornitura di biancheria, Wi‑Fi).

La disciplina si applica anche ai contratti conclusi tramite portali telematici o intermediari immobiliari.

Sono invece escluse le attività che prevedono servizi ulteriori di tipo alberghiero (ad esempio colazione, trasporti, servizi alla persona), che seguono regole fiscali differenti.

2. Il nuovo limite quantitativo dal 2026

La principale novità introdotta dal 2026 riguarda il numero di immobili destinati alla locazione breve.

Locazione breve fino a due appartamenti

Nel caso in cui, nel medesimo periodo d’imposta, la locazione breve riguardi non più di due appartamenti:

• l’attività resta qualificata come non imprenditoriale;
• il reddito mantiene natura non d’impresa;
• continuano ad applicarsi le regole proprie delle locazioni brevi.

Locazione breve di tre o più appartamenti

Qualora gli appartamenti destinati alla locazione breve siano tre o più, nello stesso anno:

• l’attività è presunta in modo automatico come imprenditoriale;
• il reddito assume natura di reddito d’impresa;
• sorgono gli obblighi di apertura della partita IVA, iscrizione alla Camera di Commercio e all’INPS;
• non è più consentita l’applicazione della cedolare secca.

La presunzione opera per anno d’imposta ed è indipendente dalla durata effettiva delle locazioni.

3. Durata dei soggiorni e irrilevanza dell’occasionalità

Ai fini della verifica della soglia dei due appartamenti:

• non rileva il numero di giorni di locazione;
• non rileva il carattere occasionale o stagionale dell’attività.

Anche locazioni di breve durata, ripetute su più immobili, concorrono al superamento del limite previsto.

4. Cedolare secca: ambito residuo di applicazione

In presenza dei requisiti per la locazione breve non imprenditoriale, è ancora possibile applicare la cedolare secca con le seguenti modalità:

• aliquota del 21% su un solo appartamento, individuato dal contribuente;
• aliquota del 26% sul secondo appartamento.

Al superamento della soglia dei due immobili, la cedolare secca non risulta più applicabile.

5. Contratti a cavallo tra 2025 e 2026

Particolare attenzione deve essere prestata ai contratti di locazione breve che:

• hanno inizio nel corso del 2025;
• proseguono nel 2026.

In assenza di una disciplina transitoria:

• i canoni riferibili al periodo d’imposta 2025 seguono la disciplina previgente;
• dal 1° gennaio 2026, al superamento della soglia dei due appartamenti, il reddito assume natura d’impresa, anche in presenza del medesimo contratto.

Tali situazioni possono generare criticità operative e dichiarative, in particolare in caso di incassi anticipati o di sublocazioni.

6. Immobili in comproprietà

In presenza di immobili detenuti in comproprietà:

• il reddito è imputato ai singoli soggetti in base alla rispettiva quota;
• la verifica del superamento del limite dei due appartamenti deve essere effettuata autonomamente da ciascun comproprietario.

Ciò può comportare un diverso inquadramento fiscale tra i comproprietari medesimi.

7. Verifiche edilizie e requisiti di sicurezza

L’esercizio dell’attività di locazione breve in forma imprenditoriale richiede che gli immobili siano pienamente conformi sotto il profilo tecnico e amministrativo.

In particolare devono essere verificati:

• la conformità degli impianti elettrici e del gas;
• la regolarità edilizia e catastale;
• la presenza delle dotazioni di sicurezza obbligatorie;
• il rispetto dei limiti di capienza e dei posti letto autorizzati.

La presenza di irregolarità può comportare sanzioni, il diniego delle autorizzazioni comunali o la sospensione dell’attività, indipendentemente dalla corretta gestione fiscale.

8. Considerazioni finali

Alla luce delle modifiche introdotte dal 2026, la gestione delle locazioni brevi richiede una valutazione preventiva e strutturata, che tenga conto congiuntamente di:

• numero di immobili locati;
• tipologia dei contratti;
• servizi offerti;
• stato urbanistico e impiantistico degli immobili.

Un’analisi preventiva consente di evitare contestazioni, sanzioni e interruzioni dell’attività, garantendo una gestione conforme e sostenibile nel tempo.