Bonus ristrutturazioni 2025: novità su aliquote e requisiti di residenza
L'aliquota al 50% vincolata a doppio requisito: residenza nell'immobile ristrutturato e titolarità del diritto di proprietà (o di altro diritto reale) sullo stesso
Introduzione:
La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto nuove regole per le detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni edilizie, con modifiche alle aliquote e requisiti più stringenti per chi vuole beneficiare della detrazione massima. Restano però alcune criticità, soprattutto per quanto riguarda il trasferimento della residenza e le aliquote applicabili ai soggetti non proprietari.
Aliquote e differenze tra prima e seconda casa
Dal 1° gennaio 2025, le detrazioni per ristrutturazione si articolano come segue:
- Abitazione principale → 50% di detrazione sulle spese sostenute nel 2025 (limite di 96.000 €). L’aliquota scenderà al 36% nel 2026-2027.
- Seconde case e immobili non destinati a residenza principale → 36% di detrazione, con una riduzione al 30% dal 2026.
L’aliquota del 50% è riservata solo a chi ha un diritto reale di proprietà o godimento e utilizza l’immobile come abitazione principale. Se l’immobile è una seconda casa o non è destinato a residenza, si applica il 36%.
Dubbio sulla tempistica della residenza per gli immobili in corso di ristrutturazione
Una delle principali incertezze riguarda quando la residenza debba essere trasferita per ottenere la detrazione massima.
La normativa attuale non chiarisce se sia sufficiente spostare la residenza dopo il termine dei lavori o se debba essere già presente durante la ristrutturazione.
Trasferire la residenza prima dell'inizio dei lavori potrebbe essere impraticabile se l’immobile è inagibile, ma in assenza di chiarimenti, non si esclude che l’Agenzia delle Entrate possa richiedere la residenza già attiva nel periodo dei lavori.
Al momento, non ci sono conferme ufficiali sulla possibilità di ottenere il 50% trasferendo la residenza solo a fine lavori. In assenza di correzioni alle norme attuali (che ad esempio concedano un termine per il trasferimento a fine lavori) parrebbe che l'aliquota spettante sia il 36% per chi sposta la residenza nell'immobile ristrutturato dopo la conclusione dei lavori.
Soggetti non proprietari: chi può beneficiare della detrazione e con quale aliquota?
Non solo i proprietari possono usufruire del bonus, ma anche altri soggetti che sostengono direttamente le spese di ristrutturazione. Tuttavia, le aliquote variano:
- Titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie)
- 50% se l’immobile è abitazione principale
- 36% se non è abitazione principale
- Locatari o comodatari → sempre 36%, indipendentemente dalla destinazione dell'immobile.
- Familiari conviventi del proprietario o del detentore dell’immobile (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) → 36%, a condizione che sostengano la spesa e che l'immobile sia destinato a loro residenza.
- Conviventi di fatto (Legge n. 76/2016) → 36%, con le stesse condizioni dei familiari conviventi.
Dunque, solo i titolari di diritti reali che risiedono nell’immobile possono accedere all’aliquota del 50%, mentre tutti gli altri soggetti devono applicare il 36%.
Conclusione
Le nuove regole del bonus ristrutturazioni 2025 favoriscono chi effettua lavori sulla prima casa, ma lasciano aperte incertezze sui tempi di trasferimento della residenza. Chi prevede di spostarla solo a fine lavori potrebbe trovarsi di fronte a contestazioni fiscali.
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